La donazione può avere ad oggetto oltre a beni mobili anche beni immobili e in questo articolo parleremo di questi ultimi:

Dal punto di vista dell’inquadramento giuridico, la donazione di un immobile è un contratto a titolo gratuito e ad effetti reali quando il diritto di proprietà si trasferisce con la mera manifestazione del consenso e non richiede la consegna, prevista invece per le donazioni di modico valore

Come si dona un immobile:

• Per effettuare la donazione notaio dovrà verificare la titolarità del bene, l’esistenza di eventuali ipoteche e pignoramenti, oltre che attestare la conformità tra l’intestazione catastale e le risultanze dei registri comunali.

Inoltre, nel caso in cui si tratti di:

•   una casa o di un appartamento, andranno indicati i dati catastali, la conformità delle planimetrie ed eventualmente, nel caso il notaio ne faccia richiesta, l’Ape (Attestazione di Prestazione Energetica)
• un terreno, nell’atto occorrerà invece indicare il Certificato di Destinazione Urbanistica

Dopodiché si potrà procedere con trascrizione, registrazione e voltura dell’immobile

I vantaggi della donazione di un immobile

Nella prassi, la donazione di immobili è una pratica molto utilizzata soprattutto nei rapporti familiari, anche perché, dal punto di vista fiscale, esistono franchigie molto ampie che comportano l’esenzione dall’imposta di donazione. Pertanto, può risultare più conveniente della vendita soprattutto ai fini di pianificazione successoria anche in quanto consente di attribuire uno o più immobili ai futuri eredi utilizzando un regime fiscale al momento favorevole nell’ambito delle donazioni e che prevede, ad esempio in linea diretta, una franchigia di 1 milione

Nel caso di donazione di un bene immobile, sul donante non gravano le stesse responsabilità previste dalla legge nell’ipotesi della compravendita: ad esempio non questi non ha alcun obbligo di sanare gli eventuali vizi del bene.

In che modo la donazione può diventare rischiosa

D’altra parte, però, è pur vero che la donazione, a differenza della vendita, non rende il trasferimento della proprietà inoppugnabile, tanto che:

–        il beneficiario rimane esposto ad azioni future degli eredi del donante per:

• 10 anni dalla data di apertura della successione del donante,
• 20 anni dalla trascrizione della donazione.

Teoricamente, persino i terzi, che abbiano acquistato il bene dal donatario, sono esposti alle azioni degli eredi per 20 anni.

Nel caso in cui si abbia bisogno di un finanziamento e si offra come garanzia ipotecaria il bene ricevuto in donazione, la banca potrebbe non accettarlo e allo stesso modo potrebbe rifiutare la concessione del mutuo all’acquirente di un immobile proveniente da una donazione del vecchio proprietario

Cosa si può donare e cosa no

• il diritto di proprietà sul bene immobile,
• altri diritti reali sul bene, come l’usufrutto o il diritto di superficie

Donazione con riserva di usufrutto

Nella prassi, si ricorre spesso alla donazione con riserva, ossia il donante cede la proprietà del bene, ma si riserva l’usufrutto: Ad esempio, il genitore anziano regala la casa al figlio, ma si riserva il diritto di continuare a viverci sino a che è in vita.

Costi della donazione

• le spese notarili che partono dai 2000 euro
• imposte (di registro, di bollo, di donazione, ipotecaria e catastale) di cui:
• l’imposta di registro nella misura fissa di 200,00 euro,
• l’imposta di bollo nella mista fissa di 230,00 euro,
• la tassa ipotecaria nella misura di 90,00 euro
• Imposta ipotecaria pari al 2% del valore dell’immobile
• Imposta catastale del valore dell’immobile dell’1%

Quindi, poniamo che l’alloggio donato abbia un valore di 250.000 euro, si dovranno corrispondere:

• 5 mila euro di imposta ipotecaria (2%)
• 2,5 mila euro di imposta catastale (1%)

D’altrocanto se la donazione ha ad oggetto la “prima casa”, le imposte sono dovute nella misura fissa di 200 euro ciascuna (200 imposta ipotecaria e 200 imposta catastale).

Perché parlarne con un consulente patrimoniale

Per quanto ereditare un patrimonio immobiliare sia un evento gradito e positivo, non è detto che tale patrimonio sia sempre realmente stimabile, remunerativo e immune da problemi. Parlarne con qualcuno che riesce a razionalizzarne il valore e a inserirlo in un progetto più ampio, includendo anche gli altri asset patrimoniali (e in particolari quelli finanziari), può essere quindi molto utile e permette di avere la giusta visione per definire la migliore strategia da intraprendere.